رونق بازار مسكن، چشم انتظار ضوابط كارآمد
آوا مسكن: تهرانپلاس-نوسانات شدید بازار سكه و ارز در چند هفته گذشته از یك سو سبب بالا كشیدن قیمت مسكن و از جانب دیگر سبب كاهش جذابیت و افزایش نا اطمینانی و ریسك در این بازارها برای نقدینگی در دست مردم و زمینه افزایش حضور سرمایه در بخش مسكن شده است.
اكنون امید می رود بعد از یك دوره ركود، بخش مسكن بتواند این نقدینگی آزادشده را به خود جذب نماید و دوباره شاهد رونق در این بازار باشیم؛ چون كه مسكن همواره یكی از جذاب ترین بخش های اقتصاد در ایران است. اما رونق پایدار و اصولی این بازار، نیازمند قوانین و ضوابط جدید است.
**اشتغال آفرینی و تأثیر در رشد اقتصادی و غیرقابل تجارت بودن
بخش مسكن با 78 بخش ارتباط پیشین و با 56 بخش ارتباط پسین دارد و به علت این كه تا 85 درصد مصالح ساختمانی در داخل كشور تولید می گردد و عمده ی اشتغال در این بخش كارگران غیر ماهر هستند، علاوه بر اشتغال مستقیم در خود این صنعت به علت اینكه بالاترین مشاركت بخش خصوصی در این بخش وجود دارد سبب اشتغال غیرمستقیم در بخش های دیگر هم می گردد. در صورت رونق این صنعت بخش های دیگر هم با رونق مواجه می شوند و برعكس در صورت ركود به صورت زنجیره وار تمام این بخش ها وارد ركود می شوند. از سوی دیگر چون مسكن كالایی غیرقابل تجارت است و امكان واردات یا صادرات آن وجود ندارد شرایط ویژه ای دارد و برای كشور اهمیت فراوانی پیدا می كند.
**ماهیت مسكن در ایران و سایر كشورها
مسكن در تمامی كشورهای جهان به علت ساكن بودن و غیرقابل تجارت بودن كالایی بسیار ویژه و مهم است؛ اما با این تفاوت كه در اغلب كشورهای جهان كالایی مصرفی است و افراد بیشتر برای رفع نیاز خود آن را تقاضا می كنند اما در كشور ما علاوه بر تقاضای مصرفی برای این كالا به علت بادوام بودن مسكن و انواع آن تقاضاهای دیگری هم وجود دارد ازجمله تقاضاهای سرمایه گذاری و یا سفته بازانه كه به انگیزه ی افزایش قیمت و سودآوری توسط افراد صورت می گیرد. با عنایت به این تقاضاها تحلیل بازار مسكن در ایران كمی متفاوت می باشد. برای نمونه تقاضاكننده ی مصرفی در تمامی دوره ها اعم از ركود یا رونق در بازار ورود می كند، گروه دوم كسانی هستند كه به دنبال جابه جایی و تبدیل به احسن كردن مسكن خود هستند كه آن ها هم در همه ی دوره ها وارد می شوند اما سفارش می گردد در دوره ی پیش رونق یا ركود مبادرت به جابه جایی كنند. گروه سوم سرمایه گذارها هستند كه از ورود خود هدف بلندمدت دارند برای مثال مسكن را می خرند و به صورت بلندمدت و در یك بازه ی 15 ساله مثلاً مبادرت به اجاره ی دادن آن می كنند و یا بعد از چند سال نگه داری مسكن آن را می فروشند و به شكلی سرمایه گذاری انجام می دهند.
**سفته بازان سیكل های ركود و رونق را بر هم می زنند
دسته ی چهارم كه به دنبال سود در كوتاه مدت و در بازه های 6 ماهه یا یك ساله هستند در شرایط پیش رونق و رونق وارد بازار می شوند و قبل از آغاز ركود از بازار خارج می شوند. سفته بازان با این كار سبب كاهش عمق بازار در دوره ی رونق و افزایش عمق ركود می شوند چراكه بازه های زمانی بازار را كوتاه و بلند می كنند و تعادل طبیعی را برهم می زنند. در اغلب كشورهای دنیا سنگین ترین محدودیت ها همچون انواع مالیات بر نگه داری املاك و یا قوانین منع فروش در كوتاه مدت در بازار را وضع می كنند و اجازه ی تخریب بازار را به سفته بازان نمی دهند اما متأسفانه در كشور ما چنین سازوكاری هنوز تبیین نشده و ضعف قانون وجود دارد.
**هدف گذاری اشتباه در بخش مسكن
در حال حاضر گفته می گردد در كشور در حدود 2.5 میلیون مسكن خالی وجود دارد كه صحبت هایی در مورد دریافت مالیات از مالكان این مسكن ها مطرح گردیده است. در بحث برنامه ریزی های ساخت و طرح های توسعه شهری هم اشكالات فراوانی وجود دارد، به گونه ای كه برای مثال مسكن های كوچك مقیاس و با متراژ كمتر از 100 متر بالاترین تقاضا را در شهرهای بزرگ مانند تهران دارند، اما بین عرضه و تقاضای این واحدها شكاف معناداری وجود دارد و به شكلی با عدم كار آیی در تخصیص و پاسخ اشتباه به نیاز بازار مواجه هستیم كه حتی در بخش مسكن مهر هم مشاهده می گردد. یكی از اشكالات این طرح، شناسایی تقاضا و مكان یابی های انجام شده بود كه به اشتباه صورت گرفت، به گونه ای كه خیلی از این واحدها تقاضایی ندارند و هم چنان خالی مانده اند.
**قیمت زمین بسیار بالاست و سهم بسیاری در قیمت مسكن دارد
یكی از مهم ترین مشكلات در بازار مسكن بالا بودن قیمت زمین و سهم بالای آن در هزینه های ساخت وساز است كه طرح هایی درزمینه ی جداسازی زمین از سازه در سالیان گذشته عنوان شد و هم چنان در حال بررسی است. برای نمونه ساخت مسكن برای اجاره دادن كه دولت زمین به سازنده می دهد، به شرطی كه پنج سال اول مسكن را اجاره دهد و سپس مبادرت به فروش آن كند و در آن زمان است كه دولت پول زمین را از سرمایه گذار می گیرد.
**نقش دولت در بازار مسكن
لزوماً هر ركود یا رونقی در بخش مسكن بد و یا خوب نیست و دولت نباید بلافاصله با مشاهده ی وضعیت ركود یا رونق در بازار دخالت كند چراكه سیكل های بازار مسكن به علت شرایط ویژه ی این بازار و زمان بر بودن تولید آن است. برای مثال حدوداً یك سال و نیم طول می كشد تا سرمایه گذار مجوزهای مربوطه را دریافت كند و مبادرت به ساخت وساز مسكن كند كه آن هم زمان بر است و این تازه در شرایطی است كه سیگنال مثبت را به موقع دریافت كند. دخالت دولت در بازار مسكن سبب می گردد ركود یا رونق در یك دوره به صورت غیرطبیعی و حباب گونه طولانی مدت شود نظیر آنچه در مسكن مهر شاهد بودیم كه نه تنها این بخش بلكه بخش های دیگر و حتی خیلی از بانك های كشور را هم متضرر كرده است و هم چنان این بانك ها با چالش های پس ازاین طرح مواجهند.
**روزهای خوش در انتظار بازار مسكن بعد از تعادل سایر بازارها
پس از ماه ها و هفته ها تلاطم دربازارهای دیگر ازجمله طلا، سكه و ارز به نظر می آید با رسیدن این بازارها به یك تعادل نسبی سرمایه گذاران دوباره مجاب به ورود به بخش مسكن و آغاز سرمایه گذاری در تولید باشند و نقدینگی آزادشده از این بخش ها به سمت بازار مسكن جریان یابد. در شرایط فعلی خیلی از سرمایه گذاران به علت نوسانات شدید و عدم اطمینان نسبت به آینده به صورت موقت یا به صورت كامل از بازار خارج شده اند كه پیش بینی می گردد در شرایط جدید به بازار بازگردند.
**آبادی شهر یا سود سفته بازان؟
نكته دیگر آن است كه سفته بازانی كه در بازار ارز و طلا نمی توانند نفعی ببرند وقتی به هر بازار دیگری همچون مسكن وارد شوند، بیشتر به بورس بازی و واسطه گری می پردازند كه این امر تماما سبب رشد و گسترش بازار مسكن نمی گردد و بیشتر قیمتها آن هم در مناطقی خاص بالا می رود و رشد ساخت و ساز بیشتر در مناطقی شكل می گیرد كه قبلا تولید شده اند. به این مفهوم كه خانه هایی مستحكم كه هنوز عمر مفید قابل ملاحطه ای دارند، به خاطر اینكه در موقعیتی خاص قرار دارند، جاذب سرمایه ها بوده و كوبیده می شوند و مجددا بزك می شوند، اما بافتهای فرسوده با سرعتی اتدك بازسازی می شوند.
به علاوه به خاطر صعف قانون و اجرای قانون خانه ها به شكلی ساخته می شوند كه حداكثر سی سال بعد كلنگی می شوند و امكانات زیست خویش را از دست می دهند. بدین سان بخش مسكن دائما فعال بوده و به جذب سرمایه ها می پردازد حال آن كه به خاطر كلنگی شدن زودهنگام برخی خانه ها، در واقع سرمایه های ملی از بین می روند.
اگر بتوان با اتخاذ قوانینی سبب شد تا عمر ساختمانها به بالای 100 سال برسد و اجازه ندهیم در بالای شهر ساختمان های مستحكم دوباره كوبیده شوند، در شاهد خواهیم بود كه سرمایه ها به حركت درآمده و مناطق مختلف آباد می شوند.
گزارش از امیرحسین گنجی مراد
**اداره كل اخبار چندرسانه ای**ایرناپلاس**
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب