پیش بینی جدید بازار مسکن در سناریوی توافق جامع یا تشدید تنش ها
به گزارش آوا مسکن، یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی می گوید: در صورت رسیدن به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن بسیار اندک است؛ چونکه قیمت مسکن، برعکس خیلی از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردار می باشد و در ایران بسختی کاسته می شود. مگر آن که عرضه بسیار گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند.
به گزارش آوا مسکن به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن ایران در سالهای اخیر بیشتر از هر زمان دیگری تحت تأثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی قرار گرفته است. از مذاکرات و احتمال دستیافتن به توافق های بین المللی گرفته تا ادامه نااطمینانی ها یا تشدید تنش های سیاسی، هر یک از این سناریوها می تواند بر روند قیمت ها، حجم معاملات، سرمایه گذاری در ساخت وساز و رفتار خریداران و فروشندگان اثرگذار باشد. در عین حال، این پرسش بازهم مطرح است که آیا تغییرات سیاسی می تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا آنکه بازار تنها با تغییر در الگوی معاملات و سرمایه گذاری مواجه خواهد شد.
در این راستا، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در گفتگو با اقتصادنیوز به بررسی سناریوهای مختلف پیش روی بازار مسکن پرداخته است. اظهارات او را می خوانید:
- در صورت دستیافتن به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن بسیار اندک است؛ برای اینکه قیمت مسکن، برعکس خیلی از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردارست و در ایران بسختی کاسته می شود. مگر آنکه عرضه بسیار گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند. این در شرایطی است که در قسمت مسکن، به سبب محدودیت زمین و خصوصیت های منطقه ای، شهری و همجواری هر ملک، کاهش قیمتها بسیار بعید است. اگر هم کاهش قیمتی رخ دهد، احتمالا موقتی خواهد بود.
- در مقابل، آن چه در طولانی مدت می تواند رخ دهد، کند شدن روند رشد قیمت هاست. اگر توافق جامع حاصل شود، آثار مثبت آن در بازار مسکن را باید بیشتر از هر چیز در افزایش قدرت خرید متقاضیان جست وجو کرد؛ چه به شکل مستقیم و چه بوسیله نظام بانکی و تقویت قدرت خرید با بهره گیری از تسهیلات بانکی. در حوزه معاملات هم احتمالا ابتدا معاملات مصرفی که به تعویق افتاده اند، بخصوص در واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر، فعال خواهند شد.
- در قسمت ساخت وساز هم رونق با تاخیر شکل می گیرد؛ برای اینکه سازندگان ابتدا باید اطمینان پیدا کنند که بازاری که مقرر است در آن سرمایه گذاری کنند، از ثبات و چشم انداز مناسبی برخوردارست و نسبت به بازارهای رقیب مانند ارز، بورس و سایر بازارها، توجیه اقتصادی دارد. همین طور باید از امکان فروش واحدها، چه با سازوکارهای فعلی و چه با سازوکارهایی که احتمال دارد در آینده ایجاد شود، اطمینان داشته باشند. شیوه های نوین تامین مالی هم در این مورد اهمیت دارد. علاوه بر این، قیمت مصالح ساختمانی هم یکی از عوامل بسیار مهم در تصمیم گیری برای ساخت وساز است. بنابراین، حتی در صورت توافق جامع هم بنظر می رسد رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به رونق معاملات اتفاق بیفتد.
- اما اگر تفاهم موقت ادامه پیدا کند، بازار بازهم در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند. در این شرایط، رشد اسمی قیمت مسکن احتمالا با شیبی معقول ادامه خواهد داشت؛ شاید کمتر از خیلی از دارایی های دیگر. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را ایفا می کند و نمی توان انتظار رونق حقیقی در این بازار را داشت. تعداد معاملات هم بازهم پایین و کم عمق خواهد بود و احتمالا تنها خریدهای ضروری انجام می شود؛ برای اینکه بلاتکلیفی ادامه دارد و بازار از رکود خارج نخواهد شد. در قسمت ساخت وساز هم اگر پروژه ای اجرا شود، به طور عمده پروژه های خاص، واحدهای کوچک مقیاس و تکمیل پروژه های نیمه تمام در اولویت قرار خواهند گرفت.
- در صورت تشدید تنش های سیاسی هم احتمال افزایش قیمت برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما هم زمان ممکنست تعداد معاملات کم شود. در چنین شرایطی، فروشندگان از عرضه عقب نشینی می کنند و خریداران مصرفی هم احتمالا از بازار حذف می شوند. درنتیجه، بلاتکلیفی برای خیلی از متقاضیان خرید مسکن ایجاد خواهد شد. از طرف دیگر، بالارفتن هزینه مصالح ساختمانی و ریسک تامین مالی ناشی از نااطمینانی های موجود، ساخت وساز را تحت تأثیر قرار می دهد و احتمال شروع پروژه های جدید کاسته می شود. در چنین شرایطی، سازندگان ترجیح می دهند تا زمان فراهم شدن شرایط مناسب تر، شروع پروژه های جدید را به تعویق بیندازند.
- انتظارات تورمی می تواند تقاضای سرمایه ای بوجود آورد، اما این تقاضا به معنای ایجاد رونق فراگیر در بازار مسکن نخواهد بود. در شرایط تورمی، هدف اصلی سرمایه گذاران بیشتر حفظ ارزش دارایی و حفظ ارزش ریالی سرمایه است؛ بنابراین، تقاضای سرمایه ای بالقوه شکل می گیرد، اما این تقاضا محدود خواهد بود.
- از طرف دیگر، اگر هزینه های ساخت وساز افزایش پیدا کند و بنابراین مصالح ساختمانی گران تر شود، قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت؛ اما از آنجائیکه قدرت خرید متقاضیان افزایش نیافته است، این رشد قیمت به رونق معاملات منجر نمی گردد. بنابراین، چنین افزایش قیمتی، افزایش مطلوبی برای بازار نخواهد بود و باید منتظر ماند تا شرایط برای بهبود حقیقی بازار فراهم گردد.
- اولین نشانه رونق به طور معمول در قسمت معاملات ظاهر می شود؛ برای اینکه با مشخص شدن تکلیف شرایط، ابتدا بازار خرید و فروش فعال تر خواهد شد. اما رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به معاملات اتفاق می افتد؛ چونکه معاملات بر موجودی فعلی بازار، یعنی واحدهای آماده و قابل سکونت، متکی است، اما ساخت وساز نیازمند تصمیم های مهمی همچون سرمایه گذاری، گرفتن پروانه ساختمانی، خرید زمین یا خرید ملک کلنگی برای نوسازی، برآورد هزینه مصالح و همین طور اطمینان از امکان فروش در آینده است. مجموعه این عوامل سبب می شود شروع پروژه های ساختمانی نسبت به رونق معاملات با تاخیر همراه باشد. همین طور باید توجه داشت که در ساختار سنتی بازار مسکن ایران، خیلی از سازندگان، چه انبوه سازان و چه سازندگان خرد، همیشه تعدادی واحد آماده در اختیار دارند و به طور معمول قبل از شروع پروژه جدید، این واحدها را عرضه می کنند و بعد از فروش آنها، وارد مرحله جدید ساخت وساز می شوند.
- نکته مهم دیگر آنست که رونق بازار مسکن الزاماً به معنای کاهش قیمتها نیست، بلکه به معنای افزایش تعداد معاملات است؛ موضوعی که باعث افزایش نقدشوندگی بازار و خروج آن از وضعیت قفل معاملاتی می شود؛ وضعیتی که حالا هم تا حدودی در بازار مسکن مشاهده می شود. حتی ممکنست در دوره رونق، قیمتها هم افزایش پیدا کند. تفاوت مهم این شرایط آنست که بازار از وضعیت ابهام برای سرمایه گذاران و بی تصمیمی برای دولت خارج می شود. در چنین مقطعی، باید تصمیم های مهم و سیاستهای لازم از پیش طراحی شده باشد. بطور مثال، می توان به برنامه ریزی برای ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سامانه های مرتبط، توسعه حوزه پراپ تک و فناوری های حوزه املاک اشاره نمود. این اقدامات باید از قبل در دستور کار قرار گیرد و تصور نشود که اگر در آینده تعداد معاملات افزوده شد و سازندگان و خریداران از شرایط بازار رضایت داشتند، دیگر وظایف دولت به پایان رسیده است. این مورد می تواند یکی از مهم ترین مخاطرات پیش روی بازار باشد و از حالا باید مورد توجه سیاست گذاران قرار گیرد.
منبع: آوا مسكن
این پست را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب