بانکها بازار مسکن را بشدت بر هم زدند
به گزارش آوا مسکن، یک کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: انباشت 37 میلیون مترمربع املاک در تملک بانکها تعادل بازار را بر هم زده و اگر مدیریت انتظارات و آرام سازی بازارهای موازی انجام نشود، جهش های کاذب قیمت ادامه دارد.
به گزارش آوا مسکن به نقل از خبر آنلاین، منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اینکه تحلیل شرایط فعلی بازار، نیازمند بررسی تجمیعی فاکتورهای مؤثر بر اقتصاد مسکن می باشد، اظهار داشت: موضوعات این حوزه را نمی توان بصورت منفرد تحلیل کرد، برای اینکه هر عامل به تنهایی ما را به نتیجه قطعی نمی رساند.
وی در گفتگو با مهر اضافه کرد: اگر تحولات سالهای گذشته را مرور نماییم، مشاهده می نماییم که دولت ها در دوره های مختلف راهکارهایی همچون مالیات ستانی از واحدهای خالی، پشتیبانی از مستأجران، راه اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضاییه را دنبال کردند، اما هر دستگاه بصورت خرد و جداگانه به این سیاستها نگاه کرده و تصور داشته که همین اقدام جزئی می تواند مشکل مسکن را حل کند.
غیبی بیان نمود: این اقدامات را باید در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن درنظر گرفت؛ راهبردهایی که در قالب برنامه های مدون اجرا شده، اما میزان موفقیت هر کدام از آنها نیازمند تحلیل مستقل است. دسته دوم سیاست ها، راهبردهای کلان اقتصاد ملی است که از روابط بین المللی و سرمایه گذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار می دهد و می تواند بعنوان موتور محرک همه بخش ها همچون بازار مسکن عمل کند.
وی افزود: این بخش از سیاست گذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی می باشد و باید برای رسیدن به حداقل سطح ارتباطات بین المللی و جذب سرمایه گذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند. بالاتر از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاست گذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما همین تمرکز داخلی نیز نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اشاره کرد: نبود یک وزارت خانه مستقل مسکن سبب شده که بازار اقتصاد مسکن در عمل بدون متولی بماند. اگر نگاه کشور عمدتا داخلی است، باید ساختار وزارت خانه نیز اختصاصی تر شود تا مسکن بعنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.
وی با اشاره به اینکه طی سالیان اخیر نگاه ویژه ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، اظهار داشت: ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمی تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها سبب می شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع تر روی بیاورند.
غیبی اظهار نمود: هنگامی که افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر دارایی های موازی هستند، علاقه ای به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. نگاه کارشناسی البته متفاوت می باشد، اما فضای سرمایه گذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا آن زمان که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان تشکیل آرامش و ورود سرمایه های بلند مدت به بازار مسکن وجود ندارد.
به نقل از ایشان، در وضعیت فعلی هیچ شاخص قابل توجهی که نشان دهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمی گردد. اقتصاد مسکن با وضعیت موجود در یک وضعیت «کج دار و مریز» حرکت می کند و نه به سطح مطلوب می رسد و نه مصرف کنندگان می توانند با عنایت به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام نمایند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به نقش بنگاه داری بانکها در رکود بازار مسکن اضافه کرد: برپایه آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانکها حدود ۳۷ میلیون مترمربع ارزیابی شده است. برپایه قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳، بانکها موظف بودند املاک اضافه خودرا واگذار کنند و حتی برای تخطی از این قانون جریمه های ۲۵ درصدی درنظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرائی نشد و دارایی بانکها نه تنها کاهش نیافت، بلکه افزوده شد.
غیبی تصریح کرد: علت اصلی این روند آن است که نظام ارزش گذاری بانکها بصورت معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست ناصحیح سبب شد طی دولت های گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تاکید بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و الان همان دارایی ها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانکها باقیمانده است.
وی با تکیه بر این که اصلاح ساختار ارزش گذاری بانکها لازمست، اظهار داشت: اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیم گیری شود که دارایی ملکی بانکها بجای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانکها ناچار خواهند شد املاک خودرا عرضه کنند و این اقدام می تواند یکی از مؤثرترین سیاستها برای اصلاح بازار مسکن باشد. دولت باید از خود آغاز کند و بجای تمرکز بر مالیات بر خانه های خالی افراد عادی، فشار را از سیستم بانکی آغاز کند، برای اینکه رشد دارایی ملکی بانکها نقش برجسته ی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن در رابطه با اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن اشاره کرد: پرداخت وام مسکن می تواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد. وی ادامه داد: تجربه جهانی نشان داده است که در خیلی از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانکها تأمین می کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت گردد.
غیبی افزود: اعطای تسهیلات بانکی می تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک نماید، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا آن زمان که بانکها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بانکها باید بوسیله فعالیتهای مولد و سرمایه گذاری در بخش های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خودرا در تأمین مالی مسکن ایفا کنند.
وی با تکیه بر لزوم مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن اظهار داشت: آن چه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن می باشد. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، بدنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.
کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه صورت گیرد تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خودرا بازیابد.
وی اظهار نمود: برآوردها نشان داده است نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.
غیبی افزود: اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می تواند باعث افزایش کاذب قیمت، تشکیل تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه گری و دلالی در بازار مسکن شود. جمع آوری چنین فضایی و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، امکان دارد پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را باردیگر به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن در انتها تصریح کرد: امیدواریم دولت برای این مساله برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرام بودن بازار مسکن خطای راهبردی است، برای اینکه این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.
این بخش از سیاستگذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی می باشد و باید برای رسیدن به حداقل سطح ارتباطات بین المللی و جذب سرمایه گذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند. بالاتر از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاست گذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما همین تمرکز داخلی هم نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است. وی اضافه کرد: تجربه جهانی نشان داده است که در بسیاری از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانک ها تأمین می کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت گردد.
منبع: avamaskan.ir
این پست را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب