پیشبینی مهم اقتصاددان ارشد از شرایط بازار مسکن در ماههای آینده
به گزارش آوا مسکن، عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی با تکیه بر این که بازار مسکن ایران در ماه های اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده و کنشگران بازار را گرفتار نوعی «سردرگمی» کرده می گوید: مسکن باردیگر به پناهگاه تورمی تبدیل گشته است.
به گزارش آوا مسکن به نقل از خبر آنلاین، جنگ آمریکا و اسرائیل ضد ایران و شرایط پر تنش منطقه یکی از بازارهایی را که مدتهاست گرفتار رکود و یک عقب ماندگی شدیدی نسبت به برخی بازارهای موازی شده است را گرفتار یک انسداد معاملاتی و در نهایت رکود تورمی کرد.
اقتصادآنلاین نوشت: در اواخر ماه های سال قبل و در روزهایی که هنوز جنگ رخ نداده بود بازار مسکن تا حدودی خویش را بازیافته و معاملاتی هر چند اندک صورت می گرفت اما با آغاز جنگ در ایام ابتدایی اسفند ماه، معاملات مسکن را تا حد صفر کاست.
اما یک اتفاق در ایام آتش بس یک دفعه بازار مسکن را در شوک فرو برد. رشد قیمت مسکن آن هم در روزهایی که هیچ نشانه ای از این وضعیت وجود نداشت. اما با حملات شدید به برخی صنایع، کارخانه های فولاد و پتروشیمی یک دفعه ورق برگشت و قیمت مسکن افزایش قابل توجهی یافت.
این رفتار جدید از بازار مسکن که بسیاری آن را یک فاز جدید برای بخش مسکن تحلیل می کردند موجب شد تا یک سردرگمی شدیدی در بازار ملک رخ دهد و برخی هم آن را این طور عنوان کردند که چرا وقتی تا این حد معاملات مسکن رو به افت گذاشته است باید مسکن گران شود و آن را نوعی جبران عقب ماندگی از بازارهای موازی تحلیل کردند.
حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی هم این رفتار جدید بازار مسکن را این طور تحلیل می کند که وضع جدید حاصل تلفیقی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیده ای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است.
وی همینطور انتظارات تورمی، افزایش هزینه ی ساخت مسکن و در نهایت این که مسکن همچنان بعنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی می باشد که گزینه های مطمئن سرمایه گذاری محدود است را دلیل رشد قیمت مسکن عنوان می کند.
قسمتهایی از گفت و گو با «حسین عبده تبریزی» صاحب نظر اقتصادی را می خوانید:
- درست می گویید که بازار مسکن ایران در ماه های اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده است. تعداد معاملات کاهش یافته، اما نرخها همچنان رو به افزایش است. این وضعیت خیلی از فعالین بازار را گرفتار نوعی «سردرگمی» کرده و این پرسش را مطرح می کند که آیا بازار وارد فاز تازه و غیرقابل پیشبینی شده است.
- به نظرم وضع جدید حاصل تلفیقی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیده ای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است. مسکن باردیگر به پناهگاه تورمی تبدیل گشته است. رکود در اینجا به معنای کاهش تقاضای مصرفی است، نه لزوما کاهش ارزش دارایی. بخش بزرگی از خانوارها به علت افت قدرت خرید و محدودیت دسترسی به وام مسکن، از بازار خارج شده اند. نتیجه ی این وضعیت کاهش محسوس تعداد معاملات است.
- نرخها به علت چند عامل همچنان میل به افزایش دارند. نخست، انتظارات تورمی است. وقتی فعالین بازار انتظار دارند سطح عمومی نرخها یا قیمت ارز در آینده افزایش یابد، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نمی شوند و ترجیح می دهند ملک خویش را نگه دارند. دوم، افزایش هزینه ی ساخت است. در ماه های اخیر قیمت خیلی از مصالح ساختمانی و هزینه های در رابطه با ساخت وساز رشد قابل توجهی داشته است. همین مساله کف قیمتی جدیدی برای واحدهای نوساز به وجود آورده است. سوم، نقش مسکن بعنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی می باشد که گزینه های مطمئن سرمایه گذاری محدود است؛ بنابراین، قسمتی از تقاضا همچنان از طرف سرمایه گذاران شکل می گیرد، و تقاضای مصرفی بسیار ضعیف است.
- روندهای آینده ی بازار مسکن بالاتر از هر چیز به عواملی مانند آینده ی جنگ و شرایط تعلیق، نرخ تورم، تحولات بازار ارز، هزینه ی ساخت و سطح نااطمینانی اقتصادی وابسته خواهد بود. اگر این متغیرها ثبات پیدا کنند، احتمال آرام تر شدن نرخها و بازگشت تدریجی معاملات وجود دارد؛ اما در صورت تداوم نااطمینانی و تورم بالا، همین الگوی رکود معاملاتی همراه با رشد قیمت ها برای مدتی ادامه خواهد یافت.
- داده های صدور پروانه های ساختمانی و تکمیل واحدهای مسکونی نشان میدهد تولید مسکن در ایران طی حدود یک دهه ی گذشته روندی کاهشی داشته است. در اواسط دهه ی ۱۳۸۰ سالانه حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می شد. در میانه ی دهه ی ۱۳۹۰ این رقم به حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد کم شد و از حدود سال ۱۳۹۸ به بعد افت تولید شدیدتر شد. در سالیان اخیر برآوردها نشان میدهد تولید سالانه در محدوده ی ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد قرار دارد. در شهر تهران هم تعداد پروانه های ساختمانی نسبت به نیمه ی نخست دهه ی ۱۳۹۰ به صورت محسوسی کمتر شده است.
- کاهش ساخت وساز چند علت اصلی دارد. نخست کاهش قدرت خرید خانوارهاست. رشد قیمت مسکن بسیار سریع تر از افزایش درآمدها بوده و درنتیجه بخش بزرگی از تقاضای مصرفی عملا از بازار حذف گردیده است. وقتی خریداران حقیقی توان ورود به بازار را ندارند، سازندگان هم با احتیاط بیشتری پروژه های جدید را آغاز می کنند.
- عامل دوم به تحولات جمعیتی مربوط است. نرخ رشد جمعیت و سرعت تشکیل خانوار نسبت به دهه های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ کم شده است. در آن دوره موج گسترده ی مهاجرت به شهرها و رشد سریع جمعیت شهری، احتیاج به ساخت واحدهای جدید را بالا برده بود. امروز این فشار جمعیتی کمتر شده و ازاین رو نیاز خالص به مسکن هم نسبت به آن دوره پایین تر است.
- عامل سوم افزایش قیمت زمین و هزینه های ساخت است. طی ۲۰ سال اخیر، زمین بیشتر به وسیله ی پس انداز و ابزار سفته بازی تبدیل شد. در خیلی از شهرها سهم زمین بخش بزرگی از قیمت نهائی مسکن را تشکیل داد. در سالیان اخیر و خصوصاً در ماه های گذشته هزینه ی مصالح، دستمزد و تأمین مالی هم بطور قابل توجهی بالا رفته است. این عوامل ریسک سرمایه گذاری در ساخت وساز را بالا برده اند.
- در کنار این موارد، موجودی قابل توجهی از واحدهای خالی هم از دهه ی ۱۳۹۰ باقیمانده است. طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور ثبت گردید. وجود چنین ظرفیتی نشان میدهد قسمتی از مساله ی مسکن به نحوه ی توزیع، قیمت گذاری و دسترسی مربوط است، نه صرفا کمبود فیزیکی واحد.
- درنتیجه حتی اگر فضای اقتصادی باثبات تر شود و تنش های خارجی کم شود، احتمال افزایش تدریجی ساخت وساز وجود دارد، اما جهش بزرگ در تولید مسکن چندان محتمل نیست. آن چه بیشتر محتمل به نظر می آید تغییر الگوی ساخت است. کاهش قدرت خرید، کوچک تر شدن خانوارها و افزایش قیمت زمین سبب شده تقاضا به سوی واحدهای کوچک تر و متراژهای پایین تر حرکت کند؛ ازاین رو در صورت بهبود شرایط اقتصادی، رشد ساخت وساز احتمالا بیشتر در قالب پروژه های کوچک تر و واحدهای کم متراژ خواهد بود، نه بازگشت به الگوی ساخت گسترده ی واحدهای بزرگ که در دهه های گذشته رایج تر بود.
به طور خلاصه این رفتار جدید از بازار مسکن که بسیاری آنرا یک فاز جدید برای بخش مسکن تحلیل می کردند باعث شد تا یک سردرگمی شدیدی در بازار ملک رخ دهد و برخی هم آنرا این طور عنوان کردند که چرا وقتی تا این حد معاملات مسکن رو به افت گذاشته است باید مسکن گران شود و آنرا نوعی جبران عقب ماندگی از بازارهای موازی تحلیل کردند. طی ۲۰ سال اخیر، زمین بیشتر بوسیله ی پس انداز و ابزار سفته بازی تبدیل شد. کاهش قدرت خرید، کوچک تر شدن خانوارها و افزایش قیمت زمین سبب شده تقاضا به سمت واحدهای کوچک تر و متراژهای پایین تر حرکت کند؛ به این جهت در صورت بهبود شرایط اقتصادی، رشد ساخت وساز احیانا بیشتر در چارچوب پروژه های کوچک تر و واحدهای کم متراژ خواهد بود، نه بازگشت به الگوی ساخت گسترده ی واحدهای بزرگ که در دهه های گذشته رایج تر بود.
این پست را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب