میانگین هزینه ساخت مسکن به ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید
به گزارش آوا مسکن، یک کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شرایط فعلی بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان است و این رقم فقط در ارتباط با ساخت بوده و شامل قیمت زمین و سایر هزینه ها نمی گردد.
به گزارش آوا مسکن به نقل از مهر، همزمان با رشد قابل توجه نرخ ارز از اواسط آذرماه، تحرکات تازه ای در فضای روانی بازار مسکن شکل گرفت. در هفته های اخیر برخی فعالین فروش ملک در فضای مجازی با انتشار آگهی هایی مدعی شده اند که در حالیکه قیمت دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسیده، مسکن همچنان مبنی بر دلار ۸۰ هزار تومانی معامله می شود و از این منظر «فرصت خرید» بوجود آمده است. این گروه با تکیه بر احتمال ایجاد موج جدید قیمتی، خریداران را به ورود فوری به بازار تشویق می کنند.
با این حال، بررسی های میدانی و اظهارات کارشناسان نشان داده است حقیقت های بازار مسکن با این فضاسازی ها فاصله معناداری دارد. بگفته مفسرین، بازار مسکن حتی قبل از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود به سر می برد و حدود دو سال کاهش محسوس معاملات را تجربه کرده بود؛ به شکلی که حال سومین سال رکود این بازار درحال سپری شدن است. در چنین شرایطی، نااطمینانی های سیاسی و اقتصادی نه تنها انگیزه ورود سرمایه های جدید را کاهش داده، بلکه سبب تشدید خروج سرمایه از این بخش شده است.
کارشناسان باور دارند در دوره های بی ثباتی، سرمایه گذاران تمایل دارند منابع خویش را به بازارهای نقدشونده تر منتقل کنند تا در صورت بروز شوک های جدید، امکان تصمیم گیری سریع تری داشته باشند. از ین جهت، بر خلاف برخی ادعاها در رابطه با شروع موج صعودی، شواهد موجود حکایت از احتیاط گسترده در سمت تقاضای سرمایه ای دارد.
طبق آمار میدانی فعالین بازار، در ماه های اخیر بیشترین حجم معاملات در ارتباط با واحدهای کوچک و متوسط، خصوصاً در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشان داده است تقاضای مصرفی، آن هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل می دهد و خبری از تحرک جدی در واحدهای بزرگ متراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید، رشد هزینه های زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحدهای کوچک تر محدود کرده است.
افزایش هزینه ساخت و تورم مانع رونق شد
به گفته فعالین صنعت ساختمان، رشد بهای مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه های تامین مالی، فشار قابل توجهی بر سازندگان وارد کرده است. در صورتیکه این روند ادامه یابد و همزمان تقاضای مؤثر نیز تقویت نشود، احتمال کاهش سرمایه گذاری و حتی توقف برخی پروژه های جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که می تواند در بین مدت بر عرضه مسکن اثرگذار باشد.
در مقابل، برخی کارشناسان ضمن اشاره به الگوی رفتاری سنوات گذشته باور دارند بازار مسکن به طور معمول در فصل زمستان و در آستانه شب عید، از رکود نسبی خارج می شود و افزایش معاملات را تجربه می کند. در عین حال، شواهد زمستان امسال نشان داده است بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامی های اخیر، محدودیت های اینترنتی و سایه نااطمینانی های سیاسی در وضعیت رکودی باقیمانده و رونق فصلی مورد انتظار محقق نشده است.
از منظر تحلیلی، کارشناسان اقتصادی تاکید دارند که بازار خرید و فروش مسکن به طور معمول با تأخیر نسبت به تحولات کلان اقتصادی واکنش نشان داده است. در مقابل، بازار اجاره مسکن سریع تر به تورم پاسخ می دهد و افزایش هزینه ها ابتدا در این بخش نمایان می شود. تجربه سالهای گذشته نیز حاکی از آنست که رشد نرخ اجاره بها به طور معمول ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک رخ می دهد و می تواند به عنوان شاخصی پیش نگر برای تحولات آینده بازار خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد.
بر این اساس، بااینکه رشد نرخ ارز و افزایش هزینه های ساخت از نظر تئوریک ظرفیت فشار بر نرخها را دارد، اما ادامه رکود معاملاتی، کاهش توان خرید خانوار و نااطمینانی های اقتصادی، مانع از ایجاد جهش فوری در بازار مسکن شده است. به نظر می آید آینده این بازار بالاتر از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاستهای حمایتی دولت در عرصه تولید و تامین مالی مسکن وابسته باشد؛ متغیرهایی که تعیین کننده مسیر بازار در سال پیش رو خواهند بود.
قیمت مسکن دیگر با دلار سنجیده نمی شود
در این راستا، منصور غیبی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با گزارشگر مهر در رابطه با برخی آگهی های انتشار یافته با تمرکز بر «معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» اظهار داشت: مدتی است در فضای مجازی آگهی هایی منتشر می شود که مدعی اند با دلار ۱۶۰ هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و الان بهترین زمان خرید ملک است، حتی نمونه هایی مانند فروش ویلای یک میلیارد تومانی در ورامین نیز با همین ادبیات تبلیغ می شود.
وی اضافه کرد: حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خویش را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفا با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش می کنند همان الگو را احیا کنند و به صورتی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرف کننده را گرفتار خطای تصمیم گیری می کند.
این کارشناس بازار مسکن اشاره کرد: این که گفته شود چون قیمت دلاری مسکن ۸۰ هزار تومان است باید دو برابر شود، تحلیل درستی نیست. نمی توان گفت آپارتمان ۲۰۰ میلیونی باید ناگهان ۴۰۰ میلیون تومان شود. این مدل محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و القای جهش قریب الوقوع قیمت ها، فضای سوداگری به وجود می آورد و مصرف کننده را سردرگم می سازد.
غیبی افزود: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بی تأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان داده است. بدین سبب پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از شرایط بازار مسکن ارایه نمی دهد.
وی اظهار داشت: همواره تاکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرف کننده، بازار سرمایه گذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمی توان سود حاصل از افزایش قیمت آنرا با منطق سرمایه گذاری کوتاه مدت سنجید.
مسکن مصرفی قابل تحلیل با نگاه سوداگرانه نیست؛ سفارش مهم به خریداران
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانه ای خریده و ارزش آن افزایش پیدا کرده، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، برای اینکه آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمت های جدید به انجام می رسد.
غیبی ضمن اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال قبل اظهار داشت: هیچ آمار رسمی و تأییدشده ای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن بعد از رشدهای بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی روبه رو شده باشد. حتی در دوره های رکود که بازار پیش خور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبت شده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشدهای قبلی عدد قابل توجهی محسوب نمی شود.
وی اضافه کرد: طرح ادعاهایی مانند ریزش ۵۰ یا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، بدون پشتوانه تحلیلی است. وقتی تورم سالانه بخش مسکن بین ۵۰ تا ۶۰ درصد برآورد می شود، چطور می توان از کاهش ۶۰ درصدی سخن گفت؟ این نوع اظهارات بیشتر سبب نگرانی و بلاتکلیفی خریداران می شود.
این کارشناس بازار مسکن ضمن اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک اظهار داشت: مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرف کننده، یک خط تولید تعریف می شود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینه های جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمام شده آپارتمان دارد. بدین سبب افزایش هزینه های تولید، در نهایت خویش را در قیمت عرضه شده نشان داده است.
غیبی تصریح کرد: برمبنای برآوردهای میدانی شخصی، ظرف یک ونیم تا دو ماه اخیر حدود ۳۱ تا ۳۳ درصد افزایش قیمت در تعدادی بخش های بازار مسکن مشاهده شده که قسمتی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی است.
وی تاکید کرد: ما تشویق به رفتار هیجانی و شتاب زده نمی نماییم و نمی گوییم امروز نخرید فردا گران تر می شود؛ بلکه سفارش می نماییم تحلیل قیمت مسکن را از نرخ دلار جدا نماییم و مبنی بر توان مالی، نیاز مصرفی و حقیقت های اقتصادی تصمیم بگیریم. اگر امکان خرید وجود دارد، تعویق آن به امید ارزانی قابل توجه، تصمیم منطقی نیست.
هزینه ساخت مسکن ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع
این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: جمع بندی آن است که بازار مسکن مسیر خویش را برمبنای متغیرهای درونی و هزینه های تولید طی می کند. انتظار ریزش های سنگین یا جهش های صرفا دلاری، تحلیل دقیقی از شرایط بازار مسکن ارایه نمی دهد و خریداران باید با نگاه واقع بینانه و مبتنی بر نیاز مصرفی وارد بازار شوند.
غیبی در رابطه با هزینه ساخت مسکن تصریح کرد: در وضعیت فعلی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد می شود. زمانیکه یک آپارتمان ۱۰۰ متری متوسط می خرید، انتظار دارید امکانات و کیفیت ساخت مطلوبی داشته باشد؛ این انتظارات، موجب می شود واحد نهائی نزدیک به ۳۰ میلیارد تومان تمام شود.
وی ضمن اشاره به وضعیت فایل های عرضه شده در بازار اظهار داشت: با وجود نگرانی های ناشی از تبلیغات و تحلیل های غیررسمی، تقاضای حقیقی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از طرف خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایه گذاری کوتاه مدت. این تقاضای مؤثر سبب افزایش نرخها می شود، برای اینکه فایل های عرضه شده محدود و مشتریان حقیقی بدنبال واحدهای باکیفیت هستند.
این کارشناس بازار مسکن اشاره کرد: از طرف دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و در آن واحد نمی توانند مبادرت به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی موجب می شود فایل های موثر برای خرید کم شود و به تبع آن نرخها افزایش پیدا کند.
غیبی اظهار داشت: در ماه های پایانی سال، به طور معمول فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش می یابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچک تر خویش را به واحدهای بزرگ تر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلیلهای فشار بر نرخها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.
وی در آخر تصریح کرد: با وجود تبلیغات و تحلیل های غیرواقعی در رابطه با کاهش یا افزایش شدید قیمت ها، سفارش ما به خریداران این است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید مسکن را به تأخیر نیندازند. بررسی های میدانی نشان داده است فایل های موثر محدود هستند و تقاضای حقیقی سبب ثبات و حتی افزایش نسبی نرخها شده است.
بطور خلاصه بگفته تحلیلگران، بازار مسکن حتی پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود به سر می برد و حدود دو سال کاهش محسوس معاملات را تجربه کرده بود؛ به گونه ای که حال سومین سال رکود این بازار در حال سپری شدن است. در این راستا، منصور غیبی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با گزارشگر مهر در ارتباط با برخی آگهی های منتشر شده با تأکید بر معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی و دلاری بودن قیمت مسکن عنوان کرد: مدتی است در فضای مجازی آگهی هایی منتشر می شود که مدعی اند با دلار ۱۶۰ هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و الان بهترین زمان خرید ملک است، حتی نمونه هایی مانند فروش ویلای یک میلیارد تومانی در ورامین نیز با همین ادبیات تبلیغ می شود. بازار ملک برای مصرف کننده، بازار سرمایه گذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمی توان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایه گذاری کوتاه مدت سنجید.
منبع: آوا مسكن
این پست را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب