مهر بررسی كرد؛

جولان آسمان خراش ها مستاجرین با بلندمرتبه سازی خانه دار نمی شوند

جولان آسمان خراش ها مستاجرین با بلندمرتبه سازی خانه دار نمی شوند

آوا مسکن: با توجه به این که هدف از اجرای طرح هایی چون نهضت ملی مسکن خانه دار کردن اقشار ناتوان از خرید مسکن محسوب می شود، دولت بجای بلندمرتبه سازی باید از شیوه افقی سازی برای ساخت مسکن استفاده نماید.



به گزارش آوا مسکن به نقل از مهر، ابتدا بلندمرتبه ها برای ساختمان هایی با کاربری تجاری، اداری، هتل ها و امثالهم ساخته می شدند اما به تدریج مسکن سازی هم به این شیوه صورت گرفت چونکه به سبب رشد شتابان جمعیت و البته مهاجرت از روستاها به شهرهای بزرگ، بلندمرتبه سازی به عنوان راهکاری برای عبور از این بحران مطرح شد؛ کار تا جایی جلو رفته که اکنون بلندمرتبه سازی، تبدیل به نمادی برای کلان شهرهای کشور شده است.
این وضعیت در حالیست که کارشناسان ۶ مورد شامل «آسیب های فیزیولوژیکی، اقتصادی، حمل ونقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی- بصری» را به عنوان تبعات اصلی بلندمرتبه سازی عنوان می کنند. همین طور مواردی چون «افزایش بیماریهای تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماریهای واگیر، افزایش تصادفات و مرگ ومیر ناشی از آن، افزایش قابل توجه قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه داران، تأثیر منفی ساختمان های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمینهای اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه ها و افزایش تنش های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از میان رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیرطبیعی دمای شهر» نیز از دیگر تبعات این شیوه ساختمان سازی است.
زلزله در تهران می تواند فاجعه بار شود
از سویی دیگر برج های بلند و آسمان خراش ها در هنگام وقوع بلایای طبیعی تهدید جدی برای جان انسان ها بشمار می رود و این در حالیست که ایران یکی از کشورهای زلزله خیز شمرده می شود بدین سبب اصرار بر بلندمرتبه سازی در ایران می تواند در نهایت به نتایج فاجعه باری ختم شود؛ بطور مثال در هنگام بروز زلزله، ساخت و ساز ساختمان های بلند در کوچه هایی با عرض کم و همین طور عدم وجود محاسبات دقیق در ساخت این برج ها، یکی از تهدیدهای جدی برای جان انسانهاست.
متروپل های دیگر در انتظار کلان شهرها
نکته قابل توجه آنکه در کنار تمام تبعات بلندمرتبه سازی، متأسفانه سازندگان نیز علاقه ای به رعایت ضوابط بلند مرتبه سازی ندارند و به طور معمول هنگام ساخت و ساز اصول ساخت سازه های بلند را زیر پا می گذارند؛ به عنوان نمونه می توان به سانحه ریزش ساختمان بلندمرتبه متروپل در ۲ خردادماه ۱۴۰۱ در شهر آبادان اشاره نمود که نه فقط ضوابط فنی و ایمنی ساخت بلکه حتی پروسه نظارت بر بلندمرتبه سازی را نیز زیر سوال برد.
باید اشاره نمود که در زمان ریزش ساختمان متروپل آیت الله رئیسی رییس جمهور شهید به همراه محمد مخبر معاون اول رییس جمهور، وزیر کشور و برخی دیگر از مقامات ارشد کشور در آخر بازدید از این حادثه، از وجود فساد گسترده در حوزه راه اندازی این ساختمان آگاهی داده بودند که می تواند به مفهوم عدم نظارت کافی از طرف برخی شهرداری ها در اجرای ضوابط نظارت بر بلندمرتبه سازی ها باشد.
افقی سازی راه حل برون رفت از مشکلات
در این بین با توجه به این که تامین مسکن یکی از نیازهای اساسی کشور است و پررنگ ترین وعده ی رییس جمهور شهید نیز ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی بود، برخی از کارشناسان بلندمرتبه سازی را به عنوان گزینه اصلی دولت سیزدهم برای برون رفت از مساله مسکن مطرح می کردند، درحالیکه همانطور که اشاره شد بلندمرتبه سازی تبعات بسیار زیادی دارد و دولت نمی تواند از این راه حل برای برون رفت از مشکلات مربوط به تامین مسکن استفاده نماید.
بر همین اساس نیز کارشناسان توسعه افقی و ساخت مسکن تک طبقه را بهترین راه برون رفت از وضعیت فعلی و جبران عقب ماندگی های گذشته بازار مسکن عنوان می کنند چونکه در این شیوه، امکان ساخت مسکن به روش تدریجی وجود دارد و دولت چهاردهم می تواند در امتداد عمل به قانون جهش تولید مسکن بجای استفاده از روش بلند مرتبه سازی، از روش تک طبقه سازی ظرفیت ساخت مسکن بهره ببرد برای اینکه با توجه به این که هدف از اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن محسوب می شود، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود با توجه به این که هدف از اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن محسوب می شود، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود چونکه در شیوه بلندمرتبه سازی، متقاضیان باید هزینه را بصورت کامل پرداخت کنند و حتی بعد از پرداخت کامل هزینه هم، واحد تحویل فرد نمی شود و متقاضی باید تا تکمیل نهایی واحد در صف تحویل واحد مسکونی خود بماند این در حالیست که در تک طبقه سازی متقاضی می تواند پس از پروسه سفت کاری، واحد را تحویل بگیرد.
ساختِ سریع واحد مسکونی
نکته قابل توجه دیگر آنکه در بازاری که قیمت مصالح روزانه تغییر می کند، عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه های تک طبقه با مدت ساخت ساختمان های چندطبقه وجود دارد. درحالیکه زمان ساخت خانه های تک طبقه تا یک ماه هم کم شده و در موارد مختلفی آزمایش خودرا پس داده است؛ زمان ساخت ساختمانی چندطبقه به عوامل مختلفی بستگی دارد که در حداقلی ترین حالت ممکن تا ۲۴ ماه برآورد شده است. پیچیدگی های طراحی و ساخت اسکلت در ساختمان های بلندمرتبه از با اهمیت ترین دلیلهای طولانی شدن زمان ساخت است.
همچنین هر چه طبقات ساختمان بالاتر می رود، پیچیدگی های ساخت و طراحی اسکلت جهت تحمل فشار بر ساختمان بیشتر می شود. مضاف بر این مواردی مثل حمل مصالح را در نظر بگیرید که هر چه طبقات بالاتر رود هزینه بر تر و پیچیده تر خواهد شد. از طرفی قوانین فعلی برای هر واحد مسکونی بطور معمول بین ۳۰ تا ۴۰ متر مشاعات در نظر می گیرند که افزایش طبقات در این خصوص نیز اثرگذار می باشد. لوله کشی، برقکاری، ضوابط ایمنی مربوط به ایمنی در مقابل حوادث مثل سیستم اطفای آتش سوزی و پله اضطرار از مواردی است که در ساخت ساختمان با طبقات بالاتر را دشوار می کند. در صورتیکه تمام این موارد در ساخت واحد تک طبقه منتفی و سبب صرفه جویی در زمان، هزینه و همین طور سهولت اجراست.
از سویی دیگر نیز پشتیبانی از ساخت مسکن تدریجی و خانه های ویلایی یک طبقه در شهرهایی که امکان تامین زمین در آنها میسر است، به سبب افزایش سرعت بهره برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش برنده است برای اینکه به اعتقاد کارشناسان سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک طبقه، خصوصاً با بهره گیری از تکنولوژی های ساخت وساز، از مهم ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن می باشد.
افقی سازی؛ به سود متقاضیان مسکن است
در این رابطه فرشید ایلاتی کارشناس مسکن در گفت و گو با خبرنگار مهر با اعلان اینکه بلندمرتبه سازی و تراکم بالا یکی از سرنخ های مهم مشکلات کلان شهرهای کشور است، اظهار داشت: بلندمرتبه سازی در کلان شهرها تا حالا از طرف کارشناسان زیادی مورد انتقاد قرار گرفته که رشد شتابان جمعیت و مهاجرت از روستاها به سمت شهرهای بزرگ موجب شد تا بلندمرتبه سازی به عنوان یک راهکار برای این بحران مطرح شود، بطوریکه اکنون بلند مرتبه سازی به عنوان نمادی برای کلان شهرها محسوب می شود.
وی اضافه کرد: در سالهای اخیر شاهد بلندمرتبه سازی در کلانشهرها هستیم در صورتیکه درگذشته ساختمان های بلند برای امور اداری و تجاری استفاده می شد، البته یکی از مهم ترین مشکلات اساسی بلند مرتبه سازی تخریب محیط زیست خواهد بود، برای اینکه که در سایه بلند مرتبه سازی شاهد از میان رفتن باغات و فضاهای سبز موجود خواهیم بود که این روند می تواند تبعات منفی را در کشور رقم بزند.
این کارشناس مسکن در ادامه اضافه کرد: دولت چهاردهم در امتداد عمل به تعهد طرح نهضت ملی مسکن نباید به سمت بلند مرتبه سازی حرکت نماید، برای اینکه علاوه بر این که تحویل واحدهای مسکونی زمان بر خواهد بود و از طرف دیگر اجرای این طرح سرمایه بیشتری از افقی سازی صرف خواهد کرد، به عبارت دیگر دولت با اعطای زمین به متقاضیان در روستاها و اعطای تسهیلات به آنها می تواند کمتر از یک سال مستأجران را صاحب خانه کند.
وی اشاره کرد: باتوجه به تورم مصالح ساختمانی و زمان بر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم خانه دار شدن را خواهند چشید باتوجه به تورم مصالح ساختمانی و زمان بر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم خانه دار شدن را خواهند چشید؛ در بازاری که قیمت مصالح دارای تورم و تغییر روزانه است عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه های تک طبقه با مدت ساخت ساختمان های چندطبقه وجود دارد.
ایلاتی اظهار داشت: باتوجه به موارد ذکر شده، ساخت مسکن با شیوه افقی سازی می تواند با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کند، خانه های تک طبقه بعد از سفت کاری و آماده سازی نسبی نمای بیرونی خانه؛ قابلیت تحویل به افراد را دارد و مراحل بعدی را می توان به تدریج و با آماده شدن سرمایه ی افراد تکمیل شود. بیشتر این افراد نیز حاضرند میان دو گزینه ی هیچ گاه صاحب خانه نشدن یا تکمیل و اسکان تدریجی، گزینه ی دوم را انتخاب کنند؛ در این صورت است که وعده های طرح های نهضت ملی مسکن محقق خواهند شد و خانه به دست جامعه ی هدف حقیقی طرح می رسد.
به گزارش آوا مسکن به نقل از مهر، مدل چندطبقه سازی که قابل تحویل و تکمیل تدریجی نیست موجب شیوع فروش فیش توسط مردم به سرمایه داران و دلالان می شود. افرادی که حین پروسه پرداخت و انتظار برای خانه دار شدن؛ در اثر تورم هر روز با مشکلات اقتصادی جدیدتری مواجه می شوند؛ بدهی و انتظار بیشتر را برنتابیده توسط دلالان تحریک به فروش فیش مسکن می شوند و در نهایت باز هم خانه به دست دلال و سرمایه دار می رسد. این در حالیست که در مدل تک طبقه سازی می توان با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کرد.
آلودگی هوا، ترافیک و شلوغی
به گزارش آوا مسکن به نقل از مهر، در کنار مباحث ذکر شده، یکی دیگر از نتایج منفی بلندمرتبه سازی در کلان شهرهای کشور، برهم زدن جریان طبیعی هوا و بسته شدن کریدور هوایی آن هاست. جانمایی ساختمان های بلند در مناطق نامناسب شهرها و در راه جریان باد موجب می شود جریان هوا ساکن شود و ذرات آلاینده حاصل از کارهای جمعیت زیاد شهرها امکان حرکت نداشته باشند. در این حالت آلاینده ها در هوا انباشته شده و موجب آلودگی شدید و مشکلات تنفسی برای انسان ها می شوند.
طبق مطالعات انجام شده سرعت باد در سطح شهر و خیابان، تحت تأثیر عناصر طراحی شهری همچون ارتفاع و تراکم ساختمان ها و همین طور پراکندگی ساختمان های مرتفع، گرفتار تغییر قابل توجهی می شود بطوریکه سرعت باد در برخورد با سطح ناهموار که در اثر ساخت وساز در شهر به وجود آمده است گرفتار افت و کاهش می شود؛ بدین سبب ساختمان های بلندی که در راه جریان ورود باد در شهرها قرار دارند بطور قابل توجهی آلودگی هوا را تشدید می کنند.
پیامد منفی دیگر بلندمرتبه سازی، افزایش ترافیک و ازدحام جمعیت و وسایل و حمل و نقل است. اگر ساختمان های بلند خیابان های شهر را احاطه کنند بطوریکه انواع مجتمع های تجاری، اداری و مسکونی بر آنها بار شوند، گنجایش و ظرفیت خیابان ها کمتر از جمعیت ورودی و خروجی آنها خواهد بود. در این شرایط ترافیک و شلوغی نخستین میهمان این مناطق خواهد بود و استفاده کنندگان از آنها به انواعی از مشکلات ترافیکی همچون کمبود جای پارک، ازدحام جمعیت، آلودگی صوتی و نیز مشکلات روحی و روانی گرفتار خواهند شد.
ارتباط تراکم جمعیتی و فاکتورهای کیفیت زندگی
طبق برآوردهای کارشناسی در تراکم مطلوب ۴۰ درصد اراضی بطور خالص به بخش مسکونی متعلق می باشد و ۶۰ درصد آنها متعلق به معابر و بخش های خدمات عمومی است. بدین سبب از هر هکتار به طور متوسط ۴۰۰۰ مترمربع قابل استفاده می باشد که باتوجه به درنظر گرفتن ۲۵۰ مترمکعب برای زیربنای هر واحد و رقم ۳.۳ بعد خانوار فعلی، تراکم ۵۲.۸ نفر در هکتار تراکم جمعیتی مطلوب است.
مطالعه ای در یکی از دانشگاه های کشور، تأثیر تراکم بر فاکتورهای کیفیت زندگی شهری را در منطقه ۳ تهران بررسی نموده است. نتیجه حاصل نشان میدهد از میان ۲۲ شاخص سنجشگر کیفیت زندگی، رضایتمندی از روابط همسایگی در محل سکونت، رضایتمندی از قیمت خرید مسکن، رضایتمندی از کیفیت خدمات اتوبوس رانی، رضایتمندی از وضعیت و امکانات فضاهای باز شهری و رضایتمندی از کیفیت خدمات ورزشی بیشترین تأثیرپذیری را از تراکم جمعیتی دارند.
با بالا رفتن تراکم، رضایتمندی از امکانات و خدمات شهری کاهش می یابد چونکه محیط مناسب برای برآوردن نیازهای انسان ها و رشد و بالندگی آنها از بین می رود. پس تراکم جمعیتی باید متناسب با خصوصیات اجتماعی، اقتصادی و محیطی محله باشد و به هر میزان که از وضعیت بهینه فاصله بگیرد، نارضایتی هایی را در ابعاد اقتصادی، اجتماعی و خدماتی به همراه خواهد داشت.
بنابراین باتوجه به جمیع مباحث مطرح شده، بنظر می رسد دولت چهاردهم بهتر است بجای اتکا به بلندمرتبه سازی برای ساخت و تحویل واحدهای مسکونی در طرح هایی چون نهضت ملی مسکن، از شیوه افقی سازی بهره ببرد که نه فقط ساخت سریع تری دارد بلکه با هزینه و لطمه های کمتری تحویل متقاضیان می شود.


منبع:

1403/05/16
11:02:19
5.0 / 5
1265
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۴ بعلاوه ۳
آوا مسکن

آوا مسكن


املاک و مستغلات

avamaskan.ir - حقوق مادی و معنوی سایت آوا مسكن محفوظ است