گزارش آوا مسكن؛
مالیات بر عایدی سرمایه حذف سوداگری مسکن و رانت کمیابی زمین
در حالیکه دولت سیزدهم بارها بر موافقت با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس تاکید کرده، اما درعمل هنوز خبری از تصویب ابزارهای کنترلی بازار مسکن در مجلس نیست.
به گزارش آوا مسکن به نقل از مهر، در صورتیکه رشد ماهانه قیمت مسکن و همینطور تورم ماهانه مسکن در سالهای اخیر کنترل شده بود، اما در چند ماه گذشته تورم ماهانه مسکن ناگهان رشد کرد که خیلی از کارشناسان علت آنرا در کنار مسائلی چون وضعیت اقتصاد کلان کشور، نبود ابزارهای کنترلی برای جلوگیری از فرآیندهای سفته بازانه برخی دلالان در این بازار و قیمت سازی های کاذب و همینطور هجوم مجدد برای بهره برداری سرمایه ای از بازار مسکن به جای استفاده مصرفی از زمین و املاک است.
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران تورم ماهانه مسکن در ۱۶ ماه گذشته به شرح زیر است: ۱۴۰۰ درصد فروردین یک دهم اردیبهشت ۱.۱ خرداد ۲.۴ تیر یک مرداد ۲.۷ شهریور ۲ مهر ۶ دهم آبان ۱.۳ آذر ۲.۶ دی ۶ دهم بهمن ۳.۳ اسفند ۶ دهم ۱۴۰۱ فروردین ۳.۳ اردیبهشت ۶ خرداد ۷.۱ تیر ۸.۳
بسیاری از کارشناسان معتقدند مهم ترین ابزار کنترلی برای ممانعت از دلالی و سفته بازی و کارهای سوداگرانه از بخش مسکن، ابزارهای مالیاتی است که برخی با اعمال مالیات های سالانه بر املاک موافقند؛ برخی هم CGT یا مالیات بر عایدی سرمایه را مطرح می کنند.
طبق طرح مالیات بر عایدی سرمایه که هم اکنون در کمیسیون اقتصادی مجلس در دست بررسی می باشد، مازاد ارزش دارایی در زمان انتقال آن نسبت به ارزش تملکش، عایدی سرمایه محسوب و هرنوع نقل و انتقال دارایی های املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل، انواع وسایل نقلیه موتوری زمینی، طلا، شمش طلا، طلای آب شده، زیور آلات از جنس طلا، پلاتین و جواهرآلات و انواع ارز خارجی در زمان انتقال در تمامی مناطق کشور همچون مناطق آزاد تجاری اقتصادی و ویژه اقتصادی مشمول مالیات می شود.
با این حال اصلی ترین از تصویب این قانون (در صورت تصویب در مجلس) ساماندهی بازار مسکن و کاهش یا حتی به صفر رساندن کارهای سوداگرانه مسکن خواهد بود؛ به ویژه که هم اکنون برمبنای گفته های برخی اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس، تا ۷۰ درصد معاملات مسکن در سال به بخش سرمایه ای و تنها ۳۰ درصد معاملات به بخش مصرفی اختصاص دارد.
وزیر اقتصاد: دولت سیزدهم موافق مالیات بر عایدی است
سید احسان خاندوزی وزیر اقتصاد در آخرین روز خرداد سال جاری در نشست حکمرانی مردمی در دانشکده مدیریت دانشگاه تهران درباره مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مجموع درآمد بیان کرد: طبق قانون اساسی دولت نمی تواند پایه مالیاتی جدید بوجود آورد بلکه باید در مجلس به تصویب برسد. در دولت قبلی وزیر اقتصاد در کمیسیون اقتصادی اعلام نمود که بر مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) مخالف است اما در این دولت اعلام کردیم که این طرح هرچه سریع تر به صحن بیاید.
به گفته خاندوزی، فشار واسطه گری هایی که در بازار مسکن یا بازار ارز و طلا شاهدیم به سبب نبود مالیات بر عایدی سرمایه است. از رئیس مجلس خواسته ام هرچه سریع تر این طرح به مجلس بیاید و تصویب شود. بمحض تصویب دولت بلافاصله آنرا اجرایی خواهدنمود.
مالیات بر عایدی مسکن؛ مانع معاملات مکرر
کارشناسان اقتصاد مسکن بزرگترین کارکرد مالیات بر عایدی مسکن را یکی از اصلی ترین موانع بر سر راه سوداگری مسکن از محل معاملات صوری یا معاملات مکرر می دانند.
مرکز پژوهش های مجلس هم در گزارشی ۵ کارکرد اصلی مالیات بر عایدی سرمایه را در کنار مزایایی چون درآمد زایی برای دولت یا تشویق به کارهای تولیدی، کاهش انگیزه برای کارهای سوداگرانه، افزایش عدالت افقی و عمودی (توزیع عادلانه امکانات، خدمات رفاهی و ثروت میان اقشار مختلف) و ارتقای کارآیی نظام مالیاتی عنوان کرده است.
مخالفت دولت قبل با مالیات بر عایدی سرمایه با اسم رمز «لایحه»
فرهاد دژپسند وزیر اقتصاد دولت دوازدهم در حالی با اسم رمز «لایحه مالیات بر مجموع درآمد و عایدی سرمایه» بررسی آنرا در مجلس به تعویق انداخت که خاندوزی وزیر کنونی اقتصاد و نایب رییس کمیسیون اقتصادی، خود یکی از طراحان طرح فعلی مالیات بر عایدی در مجلس یازدهم است.
نهایتاً بعد از رفت و برگشت های بسیار به کمیسیون های متعدد، سر انجام این طرح در تاریخ پنجم خرداد ماه ۱۴۰۰ در صحن علنی به رای گذاشته شد و تصویب گردید، ولی عرضه جزئیات و ابلاغ آن به دولت به سبب شرایط انتخاباتی و تغییر دولت به زمان دیگری موکول شد.
در دولت سیزدهم هم عرضه لایحه ای در این خصوص به سبب طولانی بودن مسیر بررسی لایحه منتفی است و مقرر است همین طرح موجود بار دیگر از کمیسیون اقتصادی به صحن علنی مجلس بیاید.
کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات بر عایدی مسکن از ایجاد رانت زمین برای افراد خاص جلوگیری می کند
محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر درباب تاثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار مسکن اظهار نمود: در ادبیات اقتصادی موضوعی به نام ابزار کنترل قیمت نیست بلکه ابزارهایی برای توزیع بهینه و تخصیص عادلانه منابع داریم که CGT یکی از آنهاست.
وی اضافه کرد: مالیات بر عایدی سرمایه از دو محل می تواند وصول شود که یکی از آنها، از محل مالیات با سرجمع درآمد است. از آنجا که افراد درآمدهای مختلفی از منابع گوناگونی دارند بنابراین مالیاتی که گرفته می شود تا دولت بتواند خدمات عمومی بهتری بدهد، باید بشکلی باشد تا بهره مندی از خدمات عمومی دولت به صورت عادلانه باشد که مالیات بر مجموع درآمدها همچون درآمدی که از محل افزایش عایدی سرمایه برای افراد ایجاد می شود، یکی از ابزارهای وصول مالیات از افراد با درآمدهای بالا و توزیع عادلانه منابع میان طبقات مختلف جامعه خواهد بود
کارشناس اقتصادی تصریح کرد: منبع دیگری که می تواند به عنوان مالیات بر عایدی مطرح شود، «رانت کمیابی» است به این معنا که برخی سرمایه ها به خودی خود ایجاد درآمد نمی کنند بلکه به سبب کمیاب و باارزش بودن آنهاست که به رانت های خاص برای دارندگان این سرمایه ها منجر می شود؛ مثلا زمین یکی از ابزارهای ایجاد کننده رانت کمیابی است که سرمایه ای محدود و آخر پذیر شمرده می شود، طلا و سکه هم جزئی از این دارایی ها هستند که مشمول رانت کمیابی می شوند.
رشد قیمت زمین به سبب رانت کمیابی است نه راندمان آن
وی با تاکید بر این که زمین مرغوب و قابل بارگذاری مسکونی یا سایر کاربری ها محدود است اظهار داشت: در این موارد بحث راندمان سرمایه مطرح نیست بلکه رشد قیمتی که برای این دارایی ها ایجاد می شود، از محل کمیاب بودن شأن است بنابراین این رانت باید کنترل شود که یکی از طریق های آن، ابزار مالیاتی CGT است.
اولاد افزود: از طرف دیگر باید در هنگام محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، باید مشخص شود که کدام بخش از افزایش ارزش دارایی هایی چون املاک و زمین به سبب تغییرات اقتصاد کلان و تورم عمومی بوده و چه میزان از این رشد ارزش و قیمت دارایی به خاطر سوداگری بوده است. مثلا اگر در ۳ سال قبل ملکی ۲ میلیارد تومان خریداری شد ولی هم اکنون به ۵ میلیارد تومان رسیده، مطمئناً همه این افزایش قیمت ناشی از رانت کمیابی نیست.
وی اشاره کرد: قسمتی از این رشد ناشی از تورم است بدین سبب باید نرخ واقعی این سرمایه محاسبه و سپس از مازاد آن مالیات گرفته شود. حتی ممکنست در بعضی سال ها با کسر تورم عمومی، تورم مسکن و نرخ بازدهی و سرمایه گذاری در بخش مسکن، منفی باشد. در سیستم مالیاتی کشور گفته می شود باید از درآمد یا سود سالانه مالیات دریافت شود اما گفته نمی گردد که اگر به سبب تورم رشد فروش رخ داده است، آیا این رشد فروش هم مشمول مالیات می شود یا خیر؟ شاید حتی در مجموع، آن فعال اقتصادی زیان ده هم باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر معاملات مکرر فرق دارد
مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن هم در گفتگو با خبرنگار مهر با اعلان اینکه عرضه مسکن باید در اولویت باشد اظهار نمود: در کنار افزایش تولید، باید کارهای سوداگرانه و مخرب بازار مسکن هم کنترل شود و آنها را از این بازار حذف نماییم به عبارت دیگر بازار مسکن محدود به کارهایی شود که یا ساخت و ساز باشد و یا عرضه مسکن در قالب اجاره.
وی افزود: ابزارهای مالیاتی به این فضا کمک می نماید به ویژه که بازار مسکن در اولویت سرمایه گذاری هایی است که فعالیت سوداگری در آنها بیشترین اختلال در اقتصاد خانوار را به دنبال دارد.
کارشناس اقتصاد مسکن با اعلان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر معاملات مکرر متفاوت می باشد اظهار داشت: معاملات مکرر یا معاملات کوتاه مدت با ابزارهای مالیاتی دیگری حذف می شود ولی مالیات بر عایدی سرمایه برای آن دسته از سرمایه گذارانی است که می خواهند از بازدهی سرمایه خود که همان ملک است، بدون این که عرضه ای در بازار داشته باشد، بهره مند شوند.
وی اشاره کرد: در مالیات بر عایدی سرمایه باید درباب افرادی که معاف از این پایه مالیاتی می شوند، دقت های لازم شود تا سرمایه گذاری در زمینه ساخت مسکن حذف نشود بلکه سرمایه گذاری ها برای دلالی زمین را هدف قرار دهد.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، سازندگان به همراه خانوارهایی که یک یا حداکثر دو ملک دارند باید از مالیات CGT معاف شوند ولی اگر فردی که املاک گوناگونی برای سوداگری دارد باید مالیات بدهد.
وی درباب این که آیا مالیات بر عایدی سرمایه ارجحیت دارد یا مالیات سالانه املاک اظهار نمود: هم اکنون هم عوارض نوسازی را داریم که شهرداری ها سالانه از صاحبان املاک دریافت می کنند و می تواند همان کارکرد مالیات سالانه بر املاک را داشته باشد اما هدف از آن کنترل کارهای سوداگرانه در بخش املاک نیست و بیشتر اهداف درآمدزایی برای دولت های محلی (شهرداری ها) را در پشت این عوارض میتوان مشاهده کرد. ولی مالیات بر عایدی سرمایه کارکرد دیگری دارد و به طور عمده تنظیم گری است؛ مانند مالیات بر خانه های خالی.
غلامی بیان کرد: میتوان کارکرد عوارض نوسازی را به مالیات سالانه تغییر داد ولی باتوجه به حساسیت آن، در اجرا با مشکلات زیادی مواجه می شود؛ خیلی از افراد صاحب املاک حاضر نیستند همه ساله ارقام بزرگی به عنوان مالیات سالانه املاک پرداخت کنند.
ایجاد پایه های مالیاتی بخش مسکن بدون تکمیل سامانه املاک و اسکان کم اثر است
بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند صرف ایجاد پایه های مالیاتی مختلف در بخش مسکن بدون داشتن بانک اطلاعاتی در این بخش و شناسایی راه های فرار مالیاتی از جانب سوداگران مسکن، کارآمدی ندارد.
تا زمانی که سامانه املاک و اسکان کشور تکمیل نشود، ممکنست تصویب پایه های مالیاتی در این بخش، در هنگام اجرا با مشکل موجه شود.
کما این که همچنان در اجرای مالیات بر خانه های خالی به سبب کامل نبودن سامانه املاک و اسکان کشور مشکلاتی بر سر نظام مالیاتی دیده می شود.
رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی هم اخیراً در یک برنامه زنده تلویزیونی اعلام نموده بود اگر سامانه املاک و اسکان کشور تکمیل، به روز رسانی و تغییرات آن به صورت بر خط و آنلاین صورت گیرد، چه بسا دیگر نیازی به سرشماری های ۵ ساله نفوس و مسکن نباشد.
منبع: آوا مسكن
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب