در گزارش آوا مسكن تشریح شد
جزئیات واگذاری زمین دولتی به مردم ونحوه ساخت، تام فازوتام اج چیست؟
آوا مسكن: مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی جزئیات اجرای طرح های تأمین مسكن به روش فروش اقساطی زمین و تأمین مسكن اجاره ای را تشریح نمود.
عباس فرهادیه در گفت و گو با خبرنگار مهر، درباره جزئیات طرح تام فاز (تأمین مسكن به روش فروش اقساطی زمین) گفت: مشكلی كه هم اكنون در بخش ساخت و ساز وجود دارد، تفاوت بالای هزینه تمام شده ساخت با قیمت زمین است كه به صورت ۶۰ درصد هزینه زمین و ۴۰ درصد هزینه ساخت و ساز این نسبت وجود دارد.
وی اضافه كرد: خیلی از متقاضیان خرید مسكن، هزینه تمام شده ساخت یك واحد ۷۵ متری كه حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان می شود را دارند اما نمی توانند خانه دار شوند چون قیمت زمین چند برابر قیمت ساخت این واحد است و خانوارها هزینه خریداری مسكن را ندارند.
پول ساخت را یكجا می گیریم، پول زمین را در اقساط ۱۰ ساله
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی افزود: از همین رو پیشنهاد شده تا در طرح تام فاز، مكانیزمی طراحی شود كه كسانی كه قدرت پرداخت پول ساخت (اعیانی) را دارند اما از پرداخت هزینه زمین (عرصه) ناتوانند، پول اعیان را یكجا در ابتدای پروژه ساخت، به یك حساب مسدودی در بانك عامل واریز نمایند كه خیال پیمانكار راحت باشد كه پول ساخت و ساز وجود دارد؛ سپس پیمانكار وارد ساخت و ساز شود.
این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی یادآورد شد: پیمانكار نیز قرار نیست هزینه ساخت را افزایش دهد؛ بلكه همان هزینه ای كه در ابتدای پیمان، قرارداد شده است را تا اختتام بر عهده می گیرد و افزایش هزینه ساخت نخواهیم داشت. سهم زمین هم كه سهم دولت می باشد، در فروش اقساطی ۱۰ ساله از طرف خریدار بازپرداخت می شود.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا این روش با روش فروش مسكن در طرح مسكن ویژه منطقه تهرانسر شهر تهران تشابه دارد؟ اظهار داشت: طرح تام فاز با طرح مسكن ویژه تهرانسر حدودا تشابه دارد اما در طرح مسكن ویژه، پول ساخت در طول مدت زمان ستاندن شد و برخی متقاضیان پول ساخت را با تأخیر دادند كه كل پروژه را با تأخیر زمانی روبه رو كرد. تام فاز به طرح مورت گیج در كشورهای خارجی شباهت دارد كه گفته می شود خریدار ابتدائا ۳۰ درصد را پرداخت كند و ۷۰ درصد به او تسهیلات داده می شود اما بجای آنكه ۷۰ درصد تسهیلات داده شود، دولت این ۷۰ درصد را بر عهده می گیرد.
فرهادیه اشاره كرد: پیشنهاد اولیه داده شده و در حال تنظیم سازوكار آن هستیم. به نظر ما در معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازی، اگر این طرح اجرایی شود، مشكل قسمتی از مردمی كه پول ساخت را دارند ولی این پول یا بعنوان رهن (ودیعه مسكن) در اختیار موجر است یا بعنوان سرمایه گذاری در بازارهای موازی (ارز و طلا) در نقدینگی قرار دارد ولی هزینه خرید مسكن را ندارند، حل می كند.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا ستاندن یكجای پول ساخت از خریدار، موجب نمی گردد تا به مشتری فشار وارد شود؟ اظهار داشت: فردی كه می خواهد در ۲ سال ۲۵۰ میلیون تومان بدهد، اساسا از قبل این پول را داشته است؛ چون خیلی از افرادی كه می خواهند بوسیله تام فاز خانه دار شوند، امكان آنرا ندارند كه این پول را ۲ ساله كنار بگذارند این مبلغ اندوخته ۱۰ ساله یك خانوار معمولی است ولی در دهك های هدف، خیلی از افراد نمی توانند دو ساله ۲۵۰ میلیون تومان را پس انداز كنند.
به سپرده های مسدودی، سود بانكی تعلق می گیرد
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی تاكید كرد: به پولی كه متقاضی در حساب مسدودی قرار می دهد، سود سپرده بانكی تعلق می گیرد. ضمن اینكه اجرای پروژه هم به سبب تأخیر تأدیه آورده از طرف متقاضیان، گرفتار مشكل نمی گردد.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا پرداخت یكجای آورده (هزینه ساخت) از طرف متقاضیانی كه این پول را بعنوان ودیعه مسكن (پول پیش) كنار گذاشته اند، ولی هم اكنون باید آنرا به پیمانكار برای اجرای طرح تام فاز بدهند، مشكلی برای قشر مستأجر ایجاد نمی كند؟ اشاره كرد: باید در دو سال زمان ساخت، به سمت پرداخت اجاره بهای بیشتر بروند و ودیعه كمتری به موجر بپردازند. ضمن اینكه سود سپرده ای كه به حساب مسدودی از طرف بانك عامل به متقاضی در طول زمان ساخت تعلق می گیرد، می تواند بعنوان قسمتی از مابه التفاوت اجاره بها به متقاضیان كمك كار باشد. فردی كه می خواهد خانه دار شود، باید قدری به خودش فشار بیاورد. البته پرداخت سود سپرده به حساب مسدودی، از آنجایی كه این مبلغ به تدریج در اختیار پیمانكار قرار می گیرد، در هر بار كه مبلغی كه كسر می شود، سود سپرده به مبلغ باقی مانده تعلق می گیرد.
اخذ سود از به مابه التفاوت فروش یكجا و اقساطی زمین
فرهادیه درباره دریافت سود فروش زمین از متقاضی اظهار داشت: اساسا میان قیمت فروش یكجا و اقساطی «زمین» تفاوت وجود دارد و رقمی بعنوان سود فروش از متقاضی دریافت خواهد شد. اما در مورد درصد این سود هنوز با سازمان ملی زمین و مسكن به توافق نرسیده ایم.
تام إج: برنامه ریزی برای اجرای دو روش «اجاره داری حرفه ای» و «ساخت مسكن برای اجاره»
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی درباره طرح تام اِج (تأمین مسكن اجاره ای) اشاره كرد: مقرر است با این طرح، اجاره داری حرفه ای را در كشور اجرایی نماییم. ماجرا از این مقرر است كه یك مالك، چند ملك در چند نقطه تهران داشته باشد؛ اجاره دادن این واحدها، لطمه زیادی به مالك وارد كرده و مشكلات گسترده ای با موجران خواهد داشت. مثلا وقتی لوله كشی یا تأسیسات واحدها گرفتار مشكل می شود، امكان تخلیه مستأجر را ندارد، مستأجران از پرداخت اجاره بها سر باز می زنند و بسیاری مشكلات فنی یا حقوقی دیگر. در هیچ جای دنیا، مردم شخصا و رأسا وارد سوژه اجاره داری نمی شوند بلكه مؤسساتی هستند كه این كار را انجام می دهند و درصدی هم از اجاره بابت اجرای كارهای موجر برمی دارند. حُسن این كار این است كه مؤسسه واسطه همه كارهای لازم را انجام می دهد؛ چون تعداد زیادی واحد اجاره ای در اختیار دارد، برای او به صرفه است كه تیم تأسیساتی و تعمیركار داشته باشد یا وكیل برای انجام كارهای حقوقی واحدهای تحت پوشش خود جذب نماید. اجاره داری حرفه ای قیمت تمام شده اجاره بها را می كاهد. تحویل واحدها به موجر یا جذب مستأجر جدید را هم همین مؤسسات انجام می دهند.
جزئیات نحوه سرمایه گذاری در كسب و كار «ساخت مسكن اجاره ای»
وی با اشاره به ماده ۲ قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسكن، اظهار داشت: بر طبق این ماده، متقاضی ساخت مسكن اجاره ای به دولت بازگشت می كند و می گوید در ازای واگذاری زمین دولتی با قیمت كارشناسیِ زمان بازگشت و سپس ۲ سال زمان ساخت و ۵ سال زمان اجاره دادن آن، به پول سال صفر (سال مراجعه)، این زمین به مالك (سرمایه گذار) واگذار شده و پول رشد زمین در طول این ۷ سال از سرمایه گذار ستاندن نمی گردد. به این شرط كه واحدهای ساخته شده ۵ سال اجاره داده شود اما این واحدها (اعیانی) و همین طور اراضی واگذار شده (عرصه) و نیز درآمد حاصله از اجاره واحدها به مالكیت سرمایه گذار درمی آید و فقط تنها تا ۵ سال اجازه فروش واحدها را ندارد. قیمت اجاره بها نیز برمبنای عرضه و تقاضا (قیمت روز بازار اجاره مسكن) تعیین می شود اما در اسناد این واحدها عدم اجازه فروش تا ۵ سال و ضرورت اجاره دادن آن واحدها ذكر می شود.
طرح ساخت مسكن اجاره ای فوق العاده سودده است
فرهادیه با اشاره به اینكه مطالعات اقتصادی این طرح انجام شده گفت: مطالعات ما حتی در حالات سخت گیرانه نشان داده است این طرح، یك كسب و كار بسیار سودده و به نفع سرمایه گذار است.
وی درباره طرح تام كاد (تأمین مسكن كاركنان دولت) نیز اظهار داشت: آنچه در این طرح پیش بینی شده، ۵ سال اول برای ورود به طرح بوده و ۱۵ سال نیز پس از سكونت، باید اقساط آن واریز شود كه مجموعا كاركنان دولت می توانند در ۲۰ سال صاحبخانه شوند. سازمان برنامه و بودجه هم با جدیت در حال تهیه بخشنامه اجرایی آن است.
مخالفت دولت با معافیت مالیاتی موجران خوش حساب
مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن درباره سرنوشت لایحه ای كه وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح قانون مالك و مستأجر و استفاده از ابزار مالیاتی برای تشویق موجران به عدم افزایش اجاره بها، به كمیسیون اقتصاد دولت داده بود، اظهار داشت: با تغییری كوچك به سازمان امور مالیاتی واگذار شد و قرار شد سازمان امور مالیاتی نقطه بهینه ای برای معافیت مالیاتی این لایحه بیابد.
وی در پاسخ به این پرسش كه آیا نقطه بهینه معافیت مالیاتی، برمبنای متراژ است یا قیمت؟ اظهار داشت: هنوز به جمع بندی نرسیده ایم اما از آنجایی كه ملاك قرار دادن متراژ، بی عدالتی اجتماعی است و متراژ مسكن در نقاط مختلف شهرها یا حتی یك شهر با هم متفاوت است، معمولا اجاره بها را سازمان امور مالیاتی بعنوان نقطه بهینه معافیت مالیاتی در نظر می گیرد.
منبع: آوا مسكن
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب