مهر گزارش می دهد؛
چگونه می توان قیمت مسكن را كنترل كرد؟، اماواگرهای پیشنهادتازه مجلس
آوا مسكن: در حالیكه كمیسیون عمران مجلس پیشنهاد تولید سامانه نرخ گذاری املاك در هر منطقه را به متولی بخش مسكن داده است، كارشناسان می گویند این سیاست به افزایش قیمت ها و كاهش ساخت و ساز می انجامد.
به گزارش آوا مسكن به نقل از مهر، به دنبال افزایش قیمت مسكن در ماه های اخیر تعدادی از اعضای كمیسیون عمران مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تهیه سامانه ای برای تعیین قیمت مسكن در هر منطقه و محله را داده بودند كه محمدرضا رضایی كوچی رئیس كمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار مهر از موافقت وزیر راه و شهرسازی برای تهیه این سامانه اطلاع داده بود.
سیاست قیمت گذاری، انفجار قیمت مسكن را به دنبال دارد
بهروز ملكی كارشناس ارشد اقتصاد مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر در واكنش به این پیشنهاد كمیسیون عمران مجلس تصریح كرد: استفاده از چنین ابزاری در دنیا سالهاست كه منسوخ شده و اجبار مالكان و فروشندگان مسكن به رعایت سقف قیمتی تعیین شده، می تواند انفجار قیمتی مسكن را در پیش داشته باشد.
كمبود عرضه مسكن نتیجه قیمت گذاری خواهد بود
همچنین علی چگنی، مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی هم ابتدای ماه جاری در واكنش به برخی اظهارنظرها در خصوص ضرورت تعیین سقف برای اجاره بها و قیمت مسكن در جمع خبرنگاران اظهار داشت: تجربه دنیا نشان داده است كه تعیین قیمت، به خصوص برای مسكن كه كالایی نا همگن، غیر قابل جابه جایی و منحصر به فرد است، نه مقدور است و نه خاصیتی دارد.
چگنی با اشاره به اثرات نامطلوب سیاست تعیین قیمت در بازار مسكن اضافه كرد: اگر قیمت تعیین شود و تولیدكننده از قیمت راضی نباشد، دیگر وارد بازار نخواهد شد. در نتیجه با كمبود عرضه مواجه می شویم. كمبود شدید عرضه قیمت ها را به شدت بالا خواهد برد.
شكست سیاست تعیین سقف اجاره بها در اروپا یك دهه بعد از جنگ جهانی
سوابق دیگر كشورها هم نشان داده است سیاست تعیین سقف قیمت برای بخش مسكن شكست خورده است. در اروپا بعد از جنگ جهانی دوم كه چند كشور با تخریب گسترده واحدهای مسكونی و كمبود مسكن روبه رو شدند، برخی مالكان در بخش اجاره اقدام به افزایش بی محابای قیمت ها كردند كه درنتیجه دولت های اروپایی برای جلوگیری از این وضعیت وارد میدان شده و اجازه اجاره واحدهای مسكونی، بیش از قیمت تعیین شده از جانب دولت را ندادند. با این وجود این سیاست هر چند در كوتاه مدت توانست بخشی از مشكلات اقشار ضعیف شده در اثر فشار اقتصادی حاصل از جنگ را برطرف كند، اما در كمتر از یك دهه نشانه های شكست این سیاست با كاهش كمی و كیفی ساخت و ساز خودنمایی كرد كه درنتیجه بار دیگر دولت های اروپایی به باز كردن فضای بازار رقابتی اجاره و مسكن و عدم دخالت مستقیم در این حوزه روی آوردند.
معاون مدیركل اقتصاد مسكن: امكان قیمت گذاری در مسكن وجود ندارد
پروانه اصلانی معاون مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اجرای سیاست نرخ گذاری مسكن و پیشنهاد كمیسیون عمران مجلس به این وزارت در مورد تهیه سامانه تعیین سقف قیمت برای واحدهای مسكونی هر منطقه و محله تصریح كرد: قیمت گذاری در سایر محصولات و كالاها بر این اساس انجام می گردد كه یك كالای همگن هستند اما در بخش مسكن به هیچ عنوان شما نمی توانید دو مسكن همگن پیدا كنید.
وی اضافه كرد: هم اكنون معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سامانه معاملات مسكن را دارد كه می تواند برای مردم «سنجه» خوبی در زمینه تشخیص قیمت ها در محله های مختلف باشد. ازاین رو این سامانه می تواند چنین پیشنهادی را پوشش بدهد.
سیاست قیمت گذاری مسكن در اروپا، شهرها را نابود كرد
این كارشناس ارشد اقتصاد مسكن ادامه داد: از جانب دیگر قانون حقوق مالكیت این اجازه را به دولت نمی دهد تا به مردم اجبار كند كه واحد مسكونی خویش را به قیمتی كه دولت می گوید به فروش برسانند. آنچه در كشورهای غربی اتفاق افتاد، كنترل اجاره بها بود نه قیمت معاملات مسكن؛ تجربه نشان داد كه در كل به ضرر بخش مسكن و حتی خودِ مستأجران بود چون شدیدا سرمایه گذاری در بخش مسكن را كاهش داد. صاحب خانه ها هم حاضر به هزینه كرد برای نگهداری مسكن نبودند چون حاشیه سود اجاره بها برای مالكان و موجران به قدری پایین بود كه درنتیجه هزینه تعمیر و نگهداری را حذف كردند و نهایتا مستأجران مجبور بودند در خانه هایی خراب، كثیف، بی كیفیت و رو به تخریب و در پایین ترین كیفیت زندگی، ادامه حیات بدهند. در واقع كنترل اجاره بهای مسكن، شهرها را نابود كرد.
وی مسكن را كالای خصوصی دانست كه امكان قیمت گذاری برای آن وجود ندارد و خاطرنشان كرد: حتی در یك محله ای كه بیشتر خانه ها ممكن است با نقشه مشابه هم تولید شده باشند، اما قیمت آپارتمانی كه به مترو دسترسی دارد با قیمت واحدی كه همسایه یك فضای آموزشی است متفاوت می باشد.
شفافیت بازار مسكن با استفاده از سامانه اطلاعاتی
اصلانی درباره روش های كنترل قیمت مسكن اظهار داشت: هر چه قدر شفافیت معاملات با استفاده از سامانه های اطلاعاتی بازار املاك افزایش یابد، امكان جلوگیری از افزایش قیمت ها بیشتر خواهد بود. چون كه كنترل قیمت مسكن در یك بازار شفاف و رقابتی شكل می گیرد.
معاون مدیركل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی درباره دخالت غیر مستقیم در بازار مسكن اظهار داشت: تنها جایی كه دولت ها می توانند در بخش مسكن دخالت مستقیم داشته باشند، تأمین مسكن اقشار كم درآمد است اما در سایر موارد باید دخالت غیر مستقیم با استفاده از پشتیبانی از سمت عرضه به شكل تشویق به افزایش ساخت و ساز و تسهیل فرآیند تولید مسكن و پشتیبانی از سمت تقاضا به شكل تقویت قدرت خرید مسكن متقاضیان صورت بگیرد.
سازنده ها، مالیات بر ساخت را به خریدار منتقل می كنند
وی درباره افزایش مالیات های بخش مسكن و نقش آن در بازار قیمتی این كالای استراتژیك تصریح كرد: مالیات ها در بازار مسكن سبب انتقال بار مالی از تولیدكننده به مصرف كننده می گردد به این معنا كه اگر به تولیدكننده گفته شود كه مالیات بیشتری بدهد، تولیدكننده هم این دفعه مالی تحمیلی را به خریدار مسكن منتقل می كند. از آنجایی هم كه ماهیت بخش مسكن به شكلی است كه عرضه در آن به كندی انجام می گردد و روند تولید، زمان بَر است، این افزایش فشار مالیاتی بر تولیدكننده با ضریب بالاتری به مصرف كننده مسكن منتقل خواهد شد. حتی می تواند اثر معكوس بر ساخت و ساز داشته باشد و سرمایه گذار وارد عرصه تولید مسكن نشود.
مالیات بر خرید و فروش مكرر مسكن مؤثر است
اصلانی در مورد مالیات بر خرید و فروش مسكن هم به خبرنگار مهر اظهار داشت: مالیات بر خرید و فروش هم همین وضعیت را دارد اما می توان در ۲ بخش خرید و فروش «مكرر» مسكن و سوداگری زمین، ابزار مالیاتی را پیشنهاد كرد. این مالیات ها می تواند دلالی مسكن را كنترل كند.
همتی: اول تولید سامانه شفاف اطلاعات املاك سپس سیاست كنترل بازار مسكن
در این ارتباط، مقداد همتی رئیس گروه مسكن مركز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره پیشنهاد كمیسیون عمران مجلس جهت راه اندازی سامانه قیمت گذاری مسكن اظهار داشت: اینگونه اظهار نظرها غیر كارشناسی است. در واقع امكان قیمت گذاری برای مسكن وجود ندارد. در دنیا با اعمال سیاست های كارآمد، بازار مسكن را كنترل می كنند كه متأسفانه نه وزارت اقتصاد و نه وزارت راه و شهرسازی حاضر به اعمال این سیاست ها نیستند.
وی درباره این سیاست های كارآمد كنترل كننده بازار مسكن اظهار داشت: پیش از اعمال هر سیاستی، باید سامانه شفاف اطلاعاتی زمین و مسكن طراحی و اجرا شود. در این سامانه همه اطلاعات مربوط به همه املاك با انواع كاربری ها به صورت شفاف جمع آوری شده و مشخص شود مالكان این املاك چه كسانی هستند. اینكه گفته شود عده ای چند صد واحد مسكونی در مناطق مختلف یا شهرهای گوناگون دارند، با استفاده از چنین سامانه ای مشخص می گردد آیا واقعیت دارد یا خیر؟ هم اكنون كسی نمی تواند صحت و سقم چنین ادعاهایی را بررسی كند.
همتی ادامه داد: بعد از این كه اطلاعات زمین و مسكن را احصاء كردیم، به سراغ اعمال سیاست های كنترل بازار اعم از تشویقی و تنبیهی باید برویم. دولت ها و كشورهای مختلف با ابزارهایی مانند سیاست های مالیاتی بازار مسكن را كنترل می كنند؛ در این حالت، دولت ها قیمت گذاری نمی كنند، بلكه به مالكان اعلام می كنند اگر از یك قیمت مشخصی وارد سوداگری مسكن بشوند، از آنها مالیات های سنگین دریافت می گردد.
مالیات بر خانه های «خالی» و «متعدد» به كاهش قیمت منجر می شود
این مدرس دانشگاه درباره سیاست وضع مالیات بر خانه های خالی به خبرنگار مهر اظهار داشت: اگر ۲.۵ میلیون واحد مسكونی خالی كه وجود دارد، شناسایی شده و بلافاصله مبحث مالیات بر خانه های خالی اعمال شود، درنتیجه بیش از ۲ میلیون واحد به بازار عرضه شده و نهایتا قیمت مسكن كاسته می شود.
وی در مورد مالیات بر خانه های مختلف هم اظهار داشت: می توان برای تعداد مالكیت هم سقف تعیین كرد و اعلام نمود اگر فردی بیش از مثلا ۳ باب واحد مسكونی دارد، باید تا ۸۰ درصد مالیات بدهد. این باعث می گردد از تمایل مردم برای خرید بی محابای مسكن كم شده و افرادی كه تعداد زیادی واحد مسكونی دارند، برای فرار از مالیات به عرضه و فروش آنها روی آورند كه این اقدام میزان عرضه را افزایش و قیمت مسكن را می كاهد. البته همه این موارد نیازمند وجود سامانه اطلاعاتی كامل و شفاف مسكن می باشد.
این پژوهشگر اقتصاد مسكن پیشنهاد داد: باید سامانه های شفاف مالی و ملكی در حوزه های مختلف مانند اشتغال، مالیات، املاك و... زیر نظر سازمان برنامه و بودجه شكل بگیرد نه زیرمجموعه وزارت خانه ها؛ چون با نظارت دقیق تر این سازمان دستگاه های اجرایی ملزم به طراحی، اجرا و به روزرسانی این سامانه ها می شوند.
وی دو سیاست مهم كنترل بازار مسكن در شرایط فعلی را تشویق به تولید و عرضه و كنترل سوداگری عنوان نمود.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب